Hotelimmobilien als Kapitalanlage Teil 2

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Im letzten Teil der Serie Hotelimmobilien als Kapitalanlage wurde auf den deutschen Immobilienmarkt sowie die Immobilie an sich eingegangen. Im Folgenden werden die Unterschiede zwischen den Betreiber- und Eigentumsformen von Hotelimmobilien erläutert sowie die Relevanz und die Komplexität von Hotelimmobilien auf dem deutschen Markt aufgezeigt.

 

Betreiber- und Eigentumsformen einer Hotelimmobilie

Die Bestimmung und Typisierung der verschiedenen Betreiberformen in Deutschland gestaltet sich als relativ schwierig. Man kann davon ausgehen, dass die Anzahl der Betreiberformen in etwa die selbe sein dürfte wie die Anzahl der Betriebe an sich. Im Allgemeinen kann man die Hotellerie in Deutschland jedoch in drei Gruppen einordnen: Eigentümerbetriebe, Pachtbetriebe und Management-geführte Betriebe. Eigentümer-geführte Betriebe sind meist Familienbetriebe, wobei der Eigentümer der Immobilie auch gleichzeitig der Betreiber ist. Pachtverträge werden zwischen dem Pächter und dem Eigentümer geschlossen, wobei der Eigentümer dem Pächter die Immobilie gegen eine Pacht komplett überlässt und somit die Betriebsführung und das unternehmerische Risiko vollständig abgibt. Managementverträge hingegen basieren auf einer Trennung von Kapital und Management. Der Eigentümer der Immobilie beauftragt einen Betreiber, der im Auftrag und auf Rechnung des Eigentümers sein Know-how zur Verfügung stellt und die Betriebsführung übernimmt. Gewinne, Verluste sowie das unternehmerische Risiko bleiben beim Eigentümer der Immobilie.

 

Hotelimmobilienmarkt in Deutschland

Der Hotelimmobilienmarkt Deutschland ist durch eine ständig steigende Investitionstätigkeit und die räumlichen Teilmärkte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf gekennzeichnet. In Deutschland wurden 2010 im Hotelumbau 852,9 Millionen, im Hotelanbau 293,8 Millionen und im Hotelneubau sogar 9.280,2 Millionen Euro investiert was eine Gesamtsteigerung von 8,9 Prozent zum Vorjahr bedeutet. Dabei ist zu beobachten, dass eine Verschiebung zugunsten der Drei-Sterne-Segmente zu verzeichnen ist. Immer mehr ausländische Hotelgesellschaften streben nach einer Positionierung auf dem deutschen Hotelmarkt, sodass die Fachzeitschrift Hotelbau schon von einem Midscale-Boom in Deutschland spricht. Laut den Aussagen der Treugast Solutions Group gewinnen nicht nur Investoren Interesse an den Midscale-Segmenten. Die Produktkonzepte gehen am besten auf die Anforderungen der Gäste von morgen ein und sind somit generell zukunftsweisend. Doch auch wenn man sich auf Hotelimmobilien im Midscale- Segment beschränkt, stellt man sehr schnell fest, dass Hotelimmobilien nicht für jeden Geldbeutel geeignet sind und für Anleger mit kleinen oder mittlerem Sparvermögen unerreichbar scheinen. Doch die momentane wirtschaftliche Lage und die enorm geringen Zinsen zwingen immer mehr Anleger, Alternativen zu bisherigen Anlagestrategien zu suchen. Manche Banken geben mittlerweile nur noch ein halbes Prozent Zinsen auf Festgeldanlagen, was mit der derzeitigen Inflationsrate mehr oder weniger am Ende des Jahres eine negative Rendite bedeuten dürfte. Fondsgesellschaften, welche sich auf Hotelimmobilien spezialisiert haben, versprechen auch in diesen schwierigen Zeiten eine anständige Rendite. Doch welche Möglichkeiten der Finanzierung einer Hotelimmobilie bieten sich an für Leute die etwas mehr Geld in die Hand nehmen möchten? Nach der Bestimmung des Kaufpreises der Immobilie mit einem der einschlägig bekannten Verfahren stellt sich die Frage wie man ein solches Projekt stemmt. Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass es sich bei dem Käufer nicht um eine einzelne Person handelt sondern um eine Kapitalgesellschaft eines nicht börsennotierten Unternehmens . Dem Investor stehen für eine Investition grundsätzlich zwei Kapitalarten für die Finanzierung zur Verfügung. Die Finanzierung durch Eigenkapital oder durch Fremdkapital.

 

Tipps zur Fremdkapitalfinanzierung

Unter Fremdkapitalfinanzierung wird im Allgemeinen eine Außenfinanzierung durch einen Kredit verstanden. Grundsätzlich unterteilt man Kredite in drei Gruppen, wobei man sich auf die Dauer der Kapitalüberlassung bezieht. Man unterscheidet zwischen kurzfristigen Krediten mit einer Laufzeit von maximal einem Jahr, mittelfristigen Krediten mit einer Dauer von einem bis fünf Jahren und dem langfristigen Kredit, bei dem das Kapital fünf Jahre oder länger überlassen wird. Die Kosten einer Fremdkapitalfinanzierung werden durch mehrere Faktoren beeinflusst. Hierbei spielt neben der Laufzeit eines Kredites im Wesentlichen das Risiko der Investition eine entscheidende Rolle. Zu dem sogenannten risikolosen Basiszins bzw. den Euribor105 rechnen die Kapitalgeber neben der Zinsmarge hauptsächlich Risikozuschläge für Geldentwertungs-, Zinsänderungs-, und Bonitätsrisiken hinzu.

 

Eigenkapitalfinanzierung

Eigenkapital weist gegenüber dem Fremdkapital einige Eigenschaften auf, die es für einen Investor riskanter machen. Durch eine nachrangige Bedienung im Falle einer Insolvenz und einer haftenden Verbindlichkeit gegenüber dem Unternehmen ist eine Beschaffung von Eigenkapital nicht einfach. Doch gerade der Eigenkapitalanteil eines Unternehmens ist für eine Aufnahme von Fremdkapital von höchster Wichtigkeit. Nicht zuletzt seit der Einführung der Solvabilitätsverordnung für Banken ist der Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers der wichtigste Faktor bei den Ratingprozeduren der Banken. Für die Eigenkapitalbeschaffung stehen verschiedene Möglichkeiten zu Verfügung. Neben einer Eigenkapitalfinanzierung und Private Equity Finanzierungen, welche dem Nutzer reines Eigenkapital zu Verfügung stellen, besteht noch die Möglichkeit einer Mezzanine-Finanzierung. Die sogenannte Mezzanine-Finanzierung beschreibt eine Reihe hybrider Finanzierungsinstrumente, die eine Synthese von außenfinanzierter, Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung bilden. Dabei schließt Mezzanine-Kapital die Lücke der beiden „klassischen“ Kapitalarten und profitiert von den jeweiligen Vorteilen.

Eine Musterlösung für die Finanzierung einer Hotelimmobilie gibt es allerdings nicht. Der Grund liegt darin, dass es sich bei Hotelimmobilien immer um ein Unikat handelt und daher auch die Finanzierung auf die jeweilige Investition maßgeschneidert werden muss.

 

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