Immobilienpreise in Deutschland steigen drastisch an

Categories: Bauratgeber, FinanzierungTags: , , , , Author:

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist seit Jahren nicht nur für deutsche sondern gerade auch für ausländische Investoren sehr lukrativ. Dabei zeichnet sich der Immobilienmarkt durch verschiedene Merkmale aus. Hierzu zählen eine geringe Anpassungselastizität an Marktveränderungen, eine geringe Markttransparenz, starke Zyklizität sowie eine hohe Abhängigkeit von der volkswirtschaftlichen Entwicklung. Hinzu kommt eine starke Trennung von räumlichen und sachlichen Teilmerkten, die ausschlaggebend für die Preise der Immobilien ist.  Doch diese Rahmenbedingungen sind schon seit Jahrzehnten gegeben. Wodurch kommt es jetzt zu solch einem drastischen Anstieg der Immobilienpreise?

 

Steigende Immobilienpreise bei geringen Zinssätzen

Hohe Renditen und geringe Zinssätze führen dazu, dass die Immobilienbranche schon seit einigen Jahren, je nach dem in welchem räumlichen oder sachlichen Teilmarkt man sich befindet, boomt. Gerade für ausländische Investoren sind Städte wie Berlin oder Hamburg besonders lukrativ, denn im europäischen Vergleich versprechen diese Ballungszentren Deutschlands besonders hohe Renditen. Dies hängt damit zusammen, dass in Deutschland der Kaufpreis einer Immobilie im Verhältnis zur späteren Mieteinnahme sehr gering ist. Rechnet man in Deutschland  beispielsweise mit dem 18-20-fachen der Nettokaltmiete (NKM) pro Jahr ist im Ausland eher das 30-fache der NKM für einen Kaufpreis üblich. Ausländische Investoren hoffen darauf, dass sich die Preise in den kommenden Jahren in Deutschland anpassen werden und sie somit bei einem Verkauf den gegebenen Gewinn realisieren können.

 

Deutschland – lukrativer Markt für ausländische Investoren

Gerade in den räumlichen Teilmärkten München, Hamburg und Berlin sind die Mietpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Betrachtet man die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen zwischen den Jahren 2003 und 2011, stellt man fest, dass die Preise in Deutschland  im Durchschnitt um 10,3 Prozent gestiegen sind. In den Ballungszentren wie Hamburg oder Berlin sogar um 31 bzw. 39 Prozent. Doch woran liegt es, dass die Immobilienpreise so stark anziehen und besteht womöglich die Gefahr einer Immobilienblase, die in naher Zukunft platzen wird wie es in den USA bereits geschehen ist?

 

Sinkender Leitzins der EZB

Seit geraumer Zeit senkt die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins, um der Wirtschaftskrise entgegenzuwirken und den Banken und somit den Unternehmen sowie privaten Investoren günstige Kredite zu Verfügung zu stellen. Doch die Senkung des Leitzinses hat nicht nur Auswirkungen auf die Investoren, die günstiges Fremdkapital für Projekte zur Verfügung gestellt bekommen. Auch für den konservativen Anleger, der sein Erspartes auf dem Konto seiner Bank oder Sparkasse liegen hat, hat die Zinssenkung Auswirkungen. Hier verhält sich der Zins ähnlich, nur dass der Anleger weniger Zinsen, also eine schlechtere Rendite für sein Eigenkapital erhält. Um trotzdem eine zufriedenstellende Rendite zu erwirtschaften, versuchen Anleger, die ihr Geld bisher auf Konten deponiert hatten, in andere Anlagebereiche vorzudringen, die ihnen eine bessere Eigenkapitalrentabilität versprechen.

Hinzu kommt, dass die günstigen Kredite der Banken besonders für Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden, einen weiteren Vorteil mit sich bringen. Durch den sogenannten Leverage-Effekt lässt sich unter bestimmten Bedingungen durch eine Erhöhung des Fremdkapitals die Eigenkapitalrentabilität drastisch erhöhen. Diese Faktoren sind mit Sicherheit einige der wichtigsten, weshalb immer mehr Anleger und Investoren ihr Interesse  an Immobilien bekunden.

 

Nachfrageüberhang durch hohe Renditen

Durch die erhöhte Nachfrage nach Immobilien und die geringe Anpassungselastizität des Marktes entsteht unweigerlich ein Nachfrageüberhang. Dieser Nachfrageüberhang hat nicht nur zur Folge, dass die Mieten rapide ansteigen, sondern auch. dass die Renditen lukrativer werden. Dieser Anstieg der Renditen und Mieten macht Projektentwicklungsaktivitäten attraktiver und führen zu einer Ausweitung des Flächenangebotes. Das so entstandene Flächenangebot befriedigt die Nachfrage und sättigt bei gleichbleibender Nachfrage den Markt.

Diese Sättigung wird allerdings noch einige Jahre auf sich warten lassen, so dass eine Marktregulierung eher durch einen erneuten Anstieg des Leitzinses der EZB sowie der natürlichen Anpassung der Preise an die Europäische Union zu erwarten ist.

Durch den Wegfall des günstigen Fremdkapitals würde die Möglichkeit des Leverage-Effekts entfallen. Die zu erzielende Eigenkapitalrentabilität bei Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden, würde zu gering werden und Investoren eher auf andere Bereiche ausweichen.

 

Bisher keine Immobilienblase in Sicht

Durch die natürliche Regulierung der Preise an die Gegebenheiten der restlichen Länder der Europäischen Union wird der Standort Deutschland für ausländische Investoren weniger attraktiv. Diese große Nachfrage, zumindest so wie sie im Augenblick stattfindet, wird nach und nach abnehmen. Von Blitzverkäufen und dem Platzen einer Immobilienblase gehen Experten allerdings nicht aus. Die Veränderung des Leitzinses und der Immobilienpreise wird deutlich langsamer über Jahre hinweg erfolgen, so dass eine Situation wie in den USA in Deutschland sehr unwahrscheinlich ist. Hinzu kommt, dass die Nachfrage des Wohnraumes in den Ballungszentren nicht blitzartig zurückgehen wird, so dass kontinuierliche und sichere Mieteinnahmen für die Eigentümer garantiert sind.

 

Ein Kommentar zu Immobilienpreise in Deutschland steigen drastisch an

  1. Karsten Aßmann-Funk | A-F-Immobilien says:

    Aus meiner Sicht holen die Märkte gerade auch eher die Stagnation der letzten Jahre wieder herein, was Immobilien angeht. Inzwischen werden sogar die C und D – Städte für Investoren interessant.

Hinterlasse einen Kommentar

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.